Pôda
1/ No, nazdar budúcnosť slovenského vidieka!!! Kúpili sme minulý rok pozemky, vlastníčka tvrdila pri prevode, že nemá s nikým nájomnú zmluvu uzatvorenú, preto nám ju nedala. Vyžiadal som si ju z PD ...................., predtým ich pracovníčka tvrdila, že zmluvu údajne majú, a tak ich odpoveď na môj email bola promptná :
Dobrý deň,
na základe Vašej žiadosti Vám oznamujeme, že nájomná zmluva s vlastníčkou XY bola uzavretá dňa ............
Ide o riadne, nie údajne, uzavretú platnú nájomnú zmluvu. Pani XY bola povinná Vás informovať o uzavretom nájomnom vzťahu. Nájomnú zmluvu si preto vyžiadajte od pôvodnej vlastníčky. S pozdravom ............................
Čo s tým? Ako postupovať? Ako dať výpoveď? Resp. za minulý rok by mi mali zaplatiť nájomné, či nie? Poraďte prosím....
Naša odpoveď :
Vidíme niekoľko možných postupov riešenia:
1. Družstvo má pravdu, nájomnú zmluvu treba žiadať od pôvodného vlastníka.
§ 596 Občianskeho zákonníka hovorí: "Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť." Teda predávajúci je povinný oboznámiť kupujúceho so stavom predávanej veci, vrátane prípadnej nájomnej zmluvy, obmedzujúcej užívacie právo na predávanú nehnuteľnosť, a samozrejme nájomnú zmluvu priložiť.
Ďalej § 597 hovorí:
"(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."
A ďalej § 599:
"(1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci."
Teda náš nešťastný kupujúci má možnosť buď žiadať zľavu z kúpnej ceny alebo od zmluvy odstúpiť, čo ale zrejme nebude pre neho najvhodnejšie riešenie, pretože pozemky chce. Môže sa potom (najlepšie za pomoci právnika) obrátiť na súd a žiadať od predávajúceho vydanie predmetnej nájomnej zmluvy.
2. Možná by bola aj iná cesta dostať sa k nájomnej zmluve od družstva, a to tak, že bude na družstve tvrdiť, že pozemky sú jeho bez akejkoľvek ťarchy (pretože on objektívne o žiadnej nevie) a ide ich užívať, a ak družstvo tvrdí niečo iné, tak na družstve spočíva dôkazné bremeno a musí predložiť dôkazy o svojom tvrdení, teda predložiť príslušnú nájomnú zmluvu.
Myslíme si však, že normálni ľudia na družstve by nemuseli mať problém bez nejakých byrokratických postupov, v rámci dobrých medziľudských vzťahov, jednoducho sa nájomnou zmluvou preukázať.
Vráťme sa však k relevantným ustanoveniam Občianskeho zákonníka.
"§ 680
(2) Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
(3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."
Teda náš priateľ kúpou predmetného pozemku vstúpil do pozície prenajímateľa, so všetkými právami a povinnosťami: na jednej strane je to povinnosť strpieť užívanie danej poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym družstvom a na strane druhej právo požadovať nájomné od poľnohospodárskeho družstva. To všetko za podmienok dojednaných v nájomnej zmluve, ktorú uzatvoril predchádzajúci vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy. Čiže nárok na nájomné má od okamihu uskutočnenia kúpy.
A čo s tým ďalej? Je nevyhnutné oboznámiť sa s platnou nájomnou zmluvou. Ďalší postup musí vyplývať z tam dojednaných podmienok. Predovšetkým je dôležitý čas nájmu - určitý alebo neurčitý, od toho sa odvíjajú možnosti vypovedania nájmu, o ktoré zrejme priateľovi ide. Vždy možno ukončiť nájom na základe obojstrannej dohody. Väčšinou však družstvá k tomu veľmi náchylné nie sú. Potom už zostáva len držať sa príslušných ustanovení zákonov.
V prípade, ak nájomná zmluva bola predchádzajúcim vlastníkom uzatvorená na neurčitý čas, tak v zmysle ustanovenia § 12 ods. 2 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je možnosť túto zmluvu písomne vypovedať, avšak nájom sa nemôže skončiť skôr, než uplynie 5 rokov od uzatvorenia nájomnej zmluvy.
Nájom dojednaný na dobu určitú sa skončí uplynutí dohodnutej doby (takto dojednaný nájom nemožno vypovedať pred uplynutím dojednanej doby). Podľa ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je však potrebné nájomcu minimálne rok pred uplynutím dojednanej doby nájmu písomne vyzvať na vydanie predmetnej poľnohospodárskej pôdy (v opačnom prípade sa nájomná zmluva obnoví o ďalších minimálne 5 rokov za podmienok dojednaných v pôvodnej zmluve).
Držíme palce a želáme veľa šťastia, trpezlivosti a pevných nervov.
*********************************************************************************
Predaj mlieka
1/ Dobrý deň,chceli by sme sa opýtať ako to je s predajom mlieka. Môžeme ho nakupovať od farmára do určitého množstva cez kúpno predajnú zmluvu? Alebo farár takto môže predávať len konečnému spotrebiteľovi?
Farmár môže predávať mlieko :
1/ konečnému spotrebiteľovi aj bez prevádzkarne
2/ maloobchodu, ktorý je od neho vzdialený najviac 2 hodiny cesty, pokiaľ má prevádzkareň zaregistrovanú na príslušnej RVPS
3/ podľa §2 ods.2 : Na účely nariadenia vlády (360/2011) je miestnou maloobchodnou
prevádzkarňou vhodne vybavená maloobchodná predajňa potravín, vhodne vybavené trhové
miesto alebo maloobchodné zariadenie spoločného stravovania okrem supermarketov, distribučných
centier, veľkoobchodných predajní a distribučných koncoviek, podomového, zásielkového, internetového
alebo iného sprostredkovateľského predaja, v ktorej sa manipuluje s potravinami, ktoré sa skladujú v mieste ich predaja alebo dodávky konečnému spotrebiteľovi alebo ich spracúva a pripravuje a podáva z nich pokrmy konečnému spotrebiteľovi.
********************************************************************************
Živnosť v rozvoze zeleniny a bio produktov
Dobrý deň, chcela by som si založiť živnosť v rozvoze zeleniny a bio produktov. Je potrebné v mojom prípade nejaké špecialne hygienické úpravy, keď produkty nakúpim a následne spotredkujem konečnému spotrebiteľovi, čiže max. 1-2 dni budú preskladnené?
odpoveď:
nakoľko nie ste prvovýrobca (pestovateľ, chovateľ) musíte mať schválený sklad (regionálna veterinárna a potravinová správa, štátny zdravotný ústav) podľa charakteru skladovaných potravín.
*********************************************************************************
Povinnosti pri predaji z dvora
Chcem si založiť malú rodinnú farmu, som SHR, pôdu nemám. Chovám sliepky,kurence, králiky a kačice. Chcem predávať vajcia, kurence, očistených zajacov a kačice.Chcem sa spýtať čo mám zaregistrovať a kde, čo je povinné? Napríklad na veterine mám zaregistrovať chov, prevádzkareň alebo predaj..?? Už mám z toho guláš.
odpoveď :
zaregistrujete si v Centrálnej evidencii HZ v Žiline všetky zvieratá, ktoré chcete predávať a na príslušnej Regionálnej veterinárnej a potravinovej správe predaj z dvora podľa Nariadení vlády 359/2011 a 360/2011